制圖：張芳曼
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%）。其中，住宅投資49374億元，增長(zhǎng)11.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。圖為廣州臨江大道旁的一處新住宅樓。
新華社記者 陳曄華攝
似乎每個(gè)人都在抱怨沒(méi)有房子，大城市居不易，漂泊在“北上廣”，很多人都在為難以擁有一套自己的住房發(fā)愁。
似乎每個(gè)人又都不缺房子，提起故鄉(xiāng)好，很多人都會(huì)說(shuō)“老家空著房子沒(méi)人住，房?jī)r(jià)又低，不如回去算了”。
我們到底缺不缺房子？
這個(gè)看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，答案卻莫衷一是。所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目標(biāo)都是平衡供求關(guān)系，從而促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康。如果連基本的住房需求都不清楚，難免影響政策的效果，造成資源浪費(fèi)，甚至加劇市場(chǎng)的供求矛盾。摸清住房需求的“底數(shù)”，正變得越來(lái)越迫切。
戶均1.02套房 總量告別短缺時(shí)代
●到2015年即“十二五”末，我國(guó)家庭戶均擁有住房可能會(huì)達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來(lái)
十幾年前，人們住地下室、住筒子樓、與另外一家合住一套房子，幾乎每個(gè)地方、每個(gè)人都缺房子。如今，至少在總量上，這一狀況已經(jīng)得到了根本性的改變。
數(shù)據(jù)顯示，1998年我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，住宅投資保持快速增長(zhǎng)，住房供給快速增加。1998年到2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資額由4311億元增加到5.7萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)20.4%；住宅竣工面積從4.8億平方米增加到10.7億平方米，年均增長(zhǎng)5.9%，15年來(lái)我國(guó)累計(jì)住宅竣工面積達(dá)104億平方米。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，房改以來(lái)大規(guī)模的住房建設(shè)，使我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)生了深刻的變化。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來(lái)算，戶均約1.02套住房。
央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的有關(guān)研究也顯示，1991年到2012年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬(wàn)套計(jì)，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)為7.12億，以2011年城市戶均人口數(shù)（2.87人/戶）計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)已達(dá)到2.48億戶。因而，估算我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)約為1套。
“到2015年，‘十二五’末，我國(guó)家庭戶均擁有住房可能會(huì)達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來(lái)。”任興洲說(shuō)，“中國(guó)住房最短缺的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述這些估算可能還是低估了目前的存量房水平。由于房屋登記制度不完善，大量房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有進(jìn)行有效登記，如果算上這些住房，存量房的數(shù)字可能更龐大。
不僅戶均擁有的套數(shù)在增加，房改十幾年以來(lái)人均住房面積也快速增長(zhǎng)。今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》指出，到2012年底，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到32.9平方米。這一數(shù)字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，遠(yuǎn)高于房改前（1978—1998）年均增加0.6平方米的水平。
任興洲表示，雖然戶均擁有住房已達(dá)到1套左右，但如果計(jì)算帶廁所廚房的成套住房，這個(gè)數(shù)字就下降到0.72套。因此，下一步住房市場(chǎng)除了數(shù)量型發(fā)展，更要注重提高住房的質(zhì)量和舒適度。
也有專家指出，由于我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來(lái)10年到20年，住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮(zhèn)外來(lái)人口的首次置業(yè)需求，也有居民改善住房條件的需求，從這種動(dòng)態(tài)視角來(lái)看，或許中國(guó)的住房還將長(zhǎng)期處于相對(duì)短缺狀態(tài)。
區(qū)域之間差異大 調(diào)控應(yīng)該差別化
●城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應(yīng)越緊張
“戶均擁有1.02套房”的說(shuō)法，不少人對(duì)此表示質(zhì)疑，認(rèn)為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時(shí)擁有一套自己的房子而發(fā)愁。
盡管我們已經(jīng)在總量上告別了住房的絕對(duì)短缺，但不同城市、不同區(qū)域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。
“如果說(shuō)10年前各個(gè)地方都缺房子的話，現(xiàn)在不同城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化。”任興洲說(shuō)，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市住房供不應(yīng)求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對(duì)欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)也在大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這些地方應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)不缺住房了，今后甚至?xí)霈F(xiàn)供過(guò)于求的情況，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)的地域性和不可遷移，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。央行有關(guān)研究報(bào)告顯示，全國(guó)除西藏外的30個(gè)省份中，2007年—2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，比值越低則說(shuō)明住房供應(yīng)越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國(guó)平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。
無(wú)論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二、三線城市供過(guò)于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院近期對(duì)100個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，目前有3個(gè)二線城市在售項(xiàng)目總規(guī)模超過(guò)1億平方米，超過(guò)北京。另有2個(gè)城市在售項(xiàng)目超過(guò)8000萬(wàn)平方米，已超過(guò)上海。同時(shí)部分二、三線城市現(xiàn)有土地存量需要長(zhǎng)達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。而一線城市盡管土地供應(yīng)量和在售項(xiàng)目規(guī)模也在全國(guó)位居前列，但由于需求特別旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)，現(xiàn)有供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。
“樓市調(diào)控應(yīng)該重視住房市場(chǎng)的差異化，政策需要更加細(xì)致、更有針對(duì)性，避免一刀切。”任興洲說(shuō)。最近出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則就明確要求，各省要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。
除了區(qū)域上的不平衡，住房供應(yīng)還存在著類型上的結(jié)構(gòu)性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對(duì)短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的核心是強(qiáng)調(diào)“控制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求”，這個(gè)政策方向應(yīng)該長(zhǎng)期堅(jiān)持不動(dòng)搖，同時(shí)與加強(qiáng)保障房建設(shè)和反腐敗結(jié)合起來(lái)，力求改變當(dāng)前住房資源占有不平衡的情況。
應(yīng)啟動(dòng)普查盡快摸清底數(shù)
●上一次房屋普查是1985年，呼吁盡快開展全國(guó)性的城鎮(zhèn)住房普查。同時(shí)，政府要從更高層面統(tǒng)籌安排，全面了解住房需求
“你們對(duì)當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｓ星闆r和供需狀況了解得清楚嗎？未來(lái)幾年大概要建設(shè)多少房子，有據(jù)可查嗎？”記者就這一問(wèn)題詢問(wèn)了多位城市住房主管部門的負(fù)責(zé)人，得到的答案都比較模糊。其中一位負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們每年制定土地和住房供應(yīng)的相關(guān)計(jì)劃，基本上是參考前幾年的供應(yīng)量和銷售量來(lái)制定。至于跟需求是否匹配，到底缺不缺房子，因?yàn)榈讛?shù)不清，更多時(shí)候是憑感覺。而住房的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)在更多的是市場(chǎng)導(dǎo)向，開發(fā)商預(yù)期好，愿意拿地開發(fā)，我們當(dāng)然歡迎。最后能不能賣得好，與市場(chǎng)需求有關(guān)，也和開發(fā)商自身營(yíng)銷水平和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力有關(guān)。”
作為制定“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)中長(zhǎng)期規(guī)劃的牽頭單位，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在制定規(guī)劃的過(guò)程中也深深感到底數(shù)不清的困擾。“我們一直在呼吁盡快開展一次全國(guó)性的城鎮(zhèn)住房普查，上一次房屋普查已經(jīng)是1985年的事情了，現(xiàn)在城市居民的住房狀況已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。”協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，只有通過(guò)住房普查摸清需求的底數(shù)，才能了解清楚各地到底缺不缺房子，缺多少，缺什么類型的房子。從而才能更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)的規(guī)劃，更有針對(duì)性地對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
無(wú)論是商品房還是保障房建設(shè)，底數(shù)不清都造成了困擾。為了讓保障房建設(shè)的品種、數(shù)量與當(dāng)?shù)刈》啃枨蟊M可能地匹配，2011年下半年，陜西省組織了一次涉及200多萬(wàn)戶、規(guī)模浩大的中低收入家庭住房情況調(diào)查。為了保證調(diào)查得到盡可能翔實(shí)的數(shù)據(jù)，陜西住建廳通過(guò)報(bào)紙、電視、社區(qū)張貼通知、發(fā)送公益短信等方式進(jìn)行宣傳；同時(shí)，與社區(qū)入戶服務(wù)相結(jié)合，對(duì)行動(dòng)不方便等情況特殊的人群做到上門服務(wù)。住建廳還專門從10所高校抽調(diào)1000名大學(xué)生，經(jīng)培訓(xùn)后深入到全省各縣區(qū)協(xié)助調(diào)查。在普查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，陜西省制定了未來(lái)幾年的保障房建設(shè)規(guī)劃。
“弄清了家底以后，今后動(dòng)態(tài)調(diào)整的工作量就小了很多。”陜西省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“不過(guò)過(guò)程非常艱辛。這還只是對(duì)困難家庭的普查，全面的住房普查成本更高、更艱難，不是一個(gè)部門能組織的，需要政府從更高層面統(tǒng)籌安排。”
要更好地了解住房需求的變化，對(duì)住房占有不平衡的情況有據(jù)可查，住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)被寄予厚望。住建部副部長(zhǎng)齊驥近日表示，目前40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。但事實(shí)上，住房信息聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)的進(jìn)度并不理想，阻力重重。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為，主要的阻力來(lái)自大家對(duì)這些信息可能被不正確、不理智、甚至不合法使用的擔(dān)憂。所以，針對(duì)涉及個(gè)人隱私的住房信息使用，應(yīng)該抓緊研究制定相關(guān)的行政法規(guī)，通過(guò)規(guī)范信息使用來(lái)消除阻力。
